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Vente d’un logement occupé : décote ou non ?

Un grand nombre de logements vendus est souvent occupé soit par le propriétaire lui-même ou bien par un locataire. Toutefois, dans l’imaginaire collectif, il est souvent vu que la mise en vente d’un tel logement va impacter sur son prix. Si vous envisagez de liquider le pour vous et vous redouter une telle situation, les précisions suivantes vous éclaircissent davantage sur ce qu’il en est réellement.

Une nuance est faite sur le type de logement

Le prix de vente d’un logement occupé peut ne pas se voir impacter à condition que celui-ci soit un apparentement de petite surface.

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Dans les faits, ces types de logements dits (T1, T2) sont très courtisés par les investisseurs. Ces derniers ne ménagent aucun effort pour s’en procurer. Cela fait que même si le cadre reste occupé, ces derniers ne trouvent pas de mal à le prendre au prix du marché.

Par contre, pour de grands appartements ou concernant les maisons, la tendance n’est pas la même. En effet, ces types de logements sont pointés par les primo-accédants. Cet aspect impact de facto le prix du bien à vendre. Cela peut ainsi conduire à une décote. Il est cependant important de savoir que certains éléments peuvent jouer leur partition dans la décote ou non d’un logement occupé.

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La durée restante du bail et le montant du loyer

Lorsque le bail d’un logement à vendre touche à sa fin, ce dernier est plus susceptible d’intéresser les investisseurs. Cela se traduit le plus souvent par une réduction de la décote. Ainsi, un logement occupé dans lequel les avances du locataire viennent à son terme peut garder la valeur réelle de son prix de vente.

Par ailleurs, le montant du loyer est un des paramètres qui influent sur le prix d’un logement à vendre. Si celui-ci est au prix du marché, la décote, quand bien même elle aura lieu, serait moindre. Toutefois, pour un loyer faible, celle-ci peut s’avérer significative.

L’âge du locataire

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Un autre point intéressant qui entre en ligne de compte concernant les facteurs qui impactent sur le prix d’un logement occupé est l’âge du locataire. Il s’agit d’un critère précis sur lequel se basent les investisseurs avant de s’intéresser au non au logement mis en vente.

Dans la réalité, si vous disposez d’une habitation dans lequel l’occupant est un sénior, la mise en vente peut paraître difficile. En plus, si ce dernier se trouve dans une situation de précarité ou manque assez de ressources financières, il sera difficile de vendre le logement.

En effet, ces personnes sont considérées comme des locataires protégés. De ce fait, le futur acquéreur peut se voir retarder dans ces projets après l’achat du bien. Cela impacte du coup la valeur du logement et conduit à sa décote.

Les décotes appliquées pour un logement occupé

Le type de location a une influence majeure sur la décote appliquée au logement occupé en situation de vente.

La décote selon la loi de 1948

Selon la loi de 1948, la décote à appliquer pour un logement occupé et mis en vente varie entre 40 et 50 %. Il est important de noter que les normes de cette loi sont appliquées aux locaux dont les prix de location pratiqués paraissent faibles. Ceux-ci n’étant pas inscrits dans le standard du marché actuel.

La décote avec une location vide

Par ailleurs, la décote pour un logement occupé à vendre peut-être entre 10 % et 15 % s’il s’agit d’une location vide. Ces valeurs dépendent d’un autre côté de la durée du bail restant.

Cette dernière est en effet de trois ans au maximum concernant une location vide. Il convient toutefois de noter que l’acquéreur ne peut récupérer le bien qu’au bout de 2 ans, même si le bail touche à sa fin.

La décote selon la location meublée

Pour une location meublée, le bail ne dure qu’un an. Partant de ce fait, la décote peut être de faible niveau, soit de 1 % ou bien nulle. En effet, avec une location meublée, l’acquéreur a la facilité de récupérer son bien après achat. Ce dernier n’a même pas besoin d’attendre la fin du bail avant d’en faire ce qu’il veut. C’est pour cette raison que le prix de ces habitations reste intact.

Les obligations du vendeur envers le locataire

Au-delà de la décote à appliquer pour un logement occupé en situation de vente, il faut noter que le vendeur a des obligations vis-à-vis du locataire.

La première obligation concerne l’information. Le locataire doit être informé par le propriétaire de sa volonté de vendre le bien immobilier qu’il occupe au moins six mois avant la mise en vente effective.

Le vendeur doit aussi remettre une offre d’achat écrite au locataire si celui-ci souhaite acquérir lui-même son propre logement. Cette offre d’achat peut contenir les mêmes clauses et conditions présentées aux éventuels acheteurs tiers.

Le bailleur doit aussi informer l’acheteur potentiel que le bien est actuellement occupé par un locataire et préciser les termes du contrat (date de fin, durée restante…).

Selon l’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports entre bailleurs et locataires : ‘Lorsque le congé est motivé par la décision de vendre le logement, il ne peut être délivré que si cette vente est réalisée dans les conditions prévues aux articles L. 211-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation’. Autrement dit, cela signifie qu’un congé ne peut être donné tant que toutes ces formalités légales n’ont pas été respectées.

Il faut donc être vigilant quant aux obligations liées à une vente de logement occupé, ainsi qu’à ses potentiels acquéreurs. Les locataires ont des droits qu’il faut respecter, et les vendeurs doivent veiller à informer correctement leur locataire afin d’éviter toute situation conflictuelle ou contentieuse qui pourrait impacter la vente.

Vendre un logement occupé nécessite une meilleure compréhension des obligations légales du propriétaire ainsi que des différents types de décotes appliquées pour ce genre de transactions immobilières. Il est donc recommandé aux parties prenantes (acheteur, locataire et vendeur) de se faire accompagner par des professionnels qualifiés pour s’assurer que toutes les formalités sont bien respectées et que l’ensemble du processus se déroule sans encombre.

Comment maximiser la valeur d’un logement occupé lors de la vente

La vente d’un logement occupé est un processus complexe qui peut être source de nombreux problèmes si les obligations légales ne sont pas respectées. Il faut des règles à suivre pour éviter tout conflit ou contentieux.

Il existe aussi des moyens de maximiser la valeur du bien immobilier lors de sa vente malgré la présence d’un locataire occupant le logement. Voici quelques astuces pour y parvenir :

• Valorisez l’emplacement : Un emplacement attractif est souvent le principal critère d’achat pour un acquéreur potentiel. Si votre logement se trouve dans une zone prisée, n’hésitez pas à mettre en avant cet atout lors de vos communications avec les potentiels acheteurs.

• Rénovez et embellissez : Même si vous vendez un logement occupé, cela ne signifie pas que vous devez laisser l’intérieur en mauvais état. Investir dans certains travaux comme repeindre les murs, changer le sol ou rénover une salle de bain peut aider à augmenter la valeur du bien et rendre son occupation plus agréable.

• Soyez transparent quant aux tenants et aboutissants : En informant correctement l’acheteur potentiel sur les termes du contrat ainsi qu’en expliquant précisément ce qu’il doit savoir au sujet du locataire actuel • durée restante du bail, etc., vous pouvez montrer que vous êtes professionnel et fiable sans cacher quoi que ce soit qui pourrait affecter la transaction.

• Collaborez étroitement avec le locataire : Un locataire heureux est un atout pour toute vente immobilière. Prenez donc soin de lui donner des informations claires sur les modalités de l’opération, respectez son intimité et sa tranquillité pendant la période d’affichage et/ou de visite du bien.

• Faites appel à un professionnel qualifié pour vous accompagner : Si la vente d’un logement occupé peut rapidement se transformer en casse-tête, il existe des professionnels expérimentés dans ce domaine qui peuvent vous aider à résoudre toutes les difficultés que vous rencontrerez tout au long du processus.

En appliquant ces astuces détaillées ci-dessus, il devient possible non seulement de vendre une propriété occupée mais aussi d’en tirer une plus grande valeur malgré cette situation particulière.