Vente d’un logement occupé : décote ou non ?
Un grand nombre de logements vendus est souvent occupé soit par le propriétaire lui-même ou bien par un locataire. Toutefois, dans l’imaginaire collectif, il est souvent vu que la mise en vente d’un tel logement va impacter sur son prix. Si vous envisagez de liquider le pour vous et vous redouter une telle situation, les précisions suivantes vous éclaircissent davantage sur ce qu’il en est réellement.
Plan de l'article
Une nuance est faite sur le type de logement
Le prix de vente d’un logement occupé peut ne pas se voir impacter à condition que celui-ci soit un apparentement de petite surface.
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Dans les faits, ces types de logements dits (T1, T2) sont très courtisés par les investisseurs. Ces derniers ne ménagent aucun effort pour s’en procurer. Cela fait que même si le cadre reste occupé, ces derniers ne trouvent pas de mal à le prendre au prix du marché.
Par contre, pour de grands appartements ou concernant les maisons, la tendance n’est pas la même. En effet, ces types de logements sont pointés par les primo-accédants. Cet aspect impact de facto le prix du bien à vendre. Cela peut ainsi conduire à une décote. Il est cependant important de savoir que certains éléments peuvent jouer leur partition dans la décote ou non d’un logement occupé.
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La durée restante du bail et le montant du loyer
Lorsque le bail d’un logement à vendre touche à sa fin, ce dernier est plus susceptible d’intéresser les investisseurs. Cela se traduit le plus souvent par une réduction de la décote. Ainsi, un logement occupé dans lequel les avances du locataire viennent à son terme peut garder la valeur réelle de son prix de vente.
Par ailleurs, le montant du loyer est un des paramètres qui influent sur le prix d’un logement à vendre. Si celui-ci est au prix du marché, la décote, quand bien même elle aura lieu, serait moindre. Toutefois, pour un loyer faible, celle-ci peut s’avérer significative.
L’âge du locataire
Un autre point intéressant qui entre en ligne de compte concernant les facteurs qui impactent sur le prix d’un logement occupé est l’âge du locataire. Il s’agit d’un critère précis sur lequel se basent les investisseurs avant de s’intéresser au non au logement mis en vente.
Dans la réalité, si vous disposez d’une habitation dans lequel l’occupant est un sénior, la mise en vente peut paraître difficile. En plus, si ce dernier se trouve dans une situation de précarité ou manque assez de ressources financières, il sera difficile de vendre le logement.
En effet, ces personnes sont considérées comme des locataires protégés. De ce fait, le futur acquéreur peut se voir retarder dans ces projets après l’achat du bien. Cela impacte du coup la valeur du logement et conduit à sa décote.
Les décotes appliquées pour un logement occupé
Le type de location a une influence majeure sur la décote appliquée au logement occupé en situation de vente.
La décote selon la loi de 1948
Selon la loi de 1948, la décote à appliquer pour un logement occupé et mis en vente varie entre 40 et 50 %. Il est important de noter que les normes de cette loi sont appliquées aux locaux dont les prix de location pratiqués paraissent faibles. Ceux-ci n’étant pas inscrits dans le standard du marché actuel.
La décote avec une location vide
Par ailleurs, la décote pour un logement occupé à vendre peut-être entre 10 % et 15 % s’il s’agit d’une location vide. Ces valeurs dépendent d’un autre côté de la durée du bail restant.
Cette dernière est en effet de trois ans au maximum concernant une location vide. Il convient toutefois de noter que l’acquéreur ne peut récupérer le bien qu’au bout de 2 ans, même si le bail touche à sa fin.
La décote selon la location meublée
Pour une location meublée, le bail ne dure qu’un an. Partant de ce fait, la décote peut être de faible niveau, soit de 1 % ou bien nulle. En effet, avec une location meublée, l’acquéreur a la facilité de récupérer son bien après achat. Ce dernier n’a même pas besoin d’attendre la fin du bail avant d’en faire ce qu’il veut. C’est pour cette raison que le prix de ces habitations reste intact.
