Acheter un appartement en Andorre sans détenir de carte de résident reste possible depuis 2012, mais le statut de résident modifie profondément la fiscalité applicable, les droits de détention et la capacité à exploiter le bien. Nous observons que la confusion entre carte de séjour andorrane et résidence fiscale effective génère des erreurs coûteuses, notamment pour les acquéreurs français.
Résidence fiscale andorrane et résidence administrative : la distinction que le marché ignore
Obtenir une carte de résident andorran (active ou passive) ne transfère pas automatiquement la résidence fiscale. La France et l’Espagne examinent le centre des intérêts économiques, la localisation de la famille, la scolarisation des enfants et le temps passé sur leur territoire.
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Des conseillers patrimoniaux rapportent une augmentation des contrôles et requalifications par le fisc français visant des contribuables installés en Andorre mais conservant une activité, un patrimoine immobilier ou une famille très présente en France. Dans ces cas, même un résident andorran payant l’IR en principauté peut être considéré résident fiscal français, avec rattrapage d’impôts, pénalités et application des règles sur l’exit tax.
La convention de non-double imposition signée entre la France et Andorre ne protège que les contribuables dont la résidence fiscale effective est reconnue des deux côtés. Acheter un appartement en Andorre sans déplacer réellement son centre de vie revient à s’exposer à une double imposition de fait.
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Critères surveillés par l’administration française
- Le maintien d’un logement en France (même secondaire) et le nombre de jours passés sur le territoire français, qui ne doit pas dépasser 182 jours par an
- La localisation du patrimoine professionnel, des comptes bancaires principaux et de la source des revenus
- Le lieu de scolarisation des enfants et la résidence du conjoint, qui pèsent autant que le domicile déclaré
Investissement minimal pour la résidence passive en Andorre : ce que change la réforme 2026
La réforme adoptée le 22 janvier 2026 par le Consell General modifie les seuils d’accès à la résidence passive. L’investissement minimal passe à un million d’euros pour obtenir le statut de résident sans activité lucrative. Une option alternative existe via un versement d’au moins 400 000 euros dans le fonds de développement du logement social du gouvernement.
L’ancienne caution de 50 000 euros auprès de l’Autorité Financière Andorrane (AFA) disparaît. Elle est remplacée par une contribution de 50 000 euros versée au gouvernement, non récupérable, qui fonctionne comme un droit d’entrée.
Pour un acquéreur qui cible un appartement en dessous du seuil du million, la résidence passive seule ne suffit plus. Il faut combiner le bien immobilier avec d’autres investissements qualifiants (participations dans des sociétés andorranes, produits financiers locaux) pour atteindre le plancher requis.
Résidence active : une alternative pour les entrepreneurs
La résidence active, destinée aux salariés ou indépendants, impose la création ou l’administration d’une société andorrane. Elle exige une présence physique d’au moins 183 jours par an. Un dépôt de garantie de l’ordre de 50 000 euros reste requis pour certains statuts indépendants.
Nous recommandons cette voie aux acquéreurs qui prévoient de gérer une activité réelle depuis la principauté, car elle offre un accès au statut de résident fiscal sans atteindre le seuil du million. Le bien immobilier sert alors de logement obligatoire pour la demande de carte.
Achat immobilier en Andorre sans résidence : autorisation d’investissement étranger
Un non-résident peut acheter un appartement en Andorre sous réserve d’obtenir une autorisation d’investissement étranger auprès du gouvernement. Cette procédure, ouverte depuis les lois de 2012, ne donne accès ni à la résidence ni à un avantage fiscal. Le bien reste soumis à la fiscalité locale sans bénéfice des conventions bilatérales.
Les frais d’acquisition pour un non-résident restent identiques à ceux d’un résident : taxe de mutation, frais notariaux, inscription au registre de la propriété. En revanche, l’absence de résidence fiscale andorrane implique que les revenus locatifs générés par le bien sont imposables dans le pays de résidence fiscale de l’acheteur.
Limites concrètes pour un non-résident propriétaire
- Pas d’accès au système de santé andorran (CASS) ni aux services réservés aux résidents
- Impossibilité d’utiliser l’adresse du bien comme domicile fiscal sans carte de résident en cours de validité
- Obligation de déclarer les revenus locatifs et les plus-values dans le pays de résidence fiscale effective
- Pas de bénéfice de la convention de non-double imposition France-Andorre en l’absence de résidence fiscale andorrane reconnue
Résidence passive et obligation de présence : le piège des 90 jours
La résidence passive impose un séjour minimum de 90 jours par an en Andorre. Ce seuil paraît souple, mais il masque une contrainte symétrique : ne pas passer plus de 183 jours dans un autre pays pour éviter une requalification de résidence fiscale par cet État.
Un Français qui achète un appartement en Andorre, obtient la résidence passive, mais passe 190 jours par an en France reste fiscalement français. Le fisc français n’a même pas besoin de contester le statut andorran : la règle des 183 jours suffit à maintenir la résidence fiscale en France.
Nous observons que cette contrainte pousse certains résidents passifs à répartir leur temps entre Andorre et des pays tiers (Portugal, Dubaï) pour ne dépasser le seuil critique nulle part. Cette stratégie fonctionne sur le papier, mais complique la gestion patrimoniale et l’accès aux services bancaires.
Le statut de résident transforme l’achat d’un appartement en Andorre d’une simple opération immobilière en un repositionnement fiscal global. Sans résidence effective et reconnue, l’acquéreur paie les prix du marché andorran sans profiter de la fiscalité qui les justifie. La réforme 2026 accentue encore cet écart en relevant massivement les tickets d’entrée pour la résidence passive, rendant la planification en amont non pas souhaitable mais indispensable.
