Le classement d’une commune en zone tendue détermine directement le montant du loyer applicable, la durée du préavis et le niveau de taxation des logements laissés vides. Depuis le décret du 22 décembre 2025, la liste des communes concernées a été mise à jour, intégrant de nouvelles villes périurbaines et touristiques.
Pour les propriétaires bailleurs comme pour les locataires, les règles du jeu ont changé sur plusieurs points simultanément. La période courant jusqu’à l’été 2026 concentre des échéances à ne pas manquer.
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Décret du 22 décembre 2025 : ce que la nouvelle liste modifie concrètement
La plupart des contenus en ligne se réfèrent encore au décret de 2013 ou à celui de 2023 qui avait porté la liste à 1 434 communes. Le décret du 22 décembre 2025 ajoute une couche supplémentaire en intégrant des communes touristiques et des secteurs périurbains qui n’étaient pas classés jusque-là.
Pour un propriétaire, l’entrée de sa commune dans la liste zone tendue a un effet immédiat : le loyer à la relocation est désormais plafonné, le préavis du locataire passe à un mois, et le logement peut être soumis à la taxe sur les logements vacants. Ces trois conséquences s’appliquent sans délai dès la publication du décret.
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Le point à vérifier en priorité est simple : votre commune figure-t-elle sur la liste actualisée ? Le simulateur officiel du ministère du Logement (service-public.fr) a été mis à jour pour intégrer les nouvelles communes. Un bail signé avant le décret reste valide, mais les règles du nouveau classement s’appliquent dès le prochain renouvellement ou la prochaine relocation.
Encadrement des loyers en zone tendue : une échéance fixée au 31 juillet 2026
Le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 a prolongé le mécanisme d’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Ce dispositif plafonne la hausse du loyer à l’indice de référence des loyers (IRL), tant à la relocation qu’au renouvellement de bail, et ce jusqu’au 31 juillet 2026.
Passée cette date, aucune prorogation n’est garantie. Les propriétaires qui envisagent une relocation à l’automne 2026 doivent intégrer cette incertitude dans leur stratégie locative.
Loyer à la relocation : les exceptions qui subsistent
Même en zone tendue, un propriétaire peut fixer librement le loyer dans certains cas précis :
- Première mise en location d’un logement neuf ou d’un logement ayant fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à six mois du dernier loyer
- Logement vacant depuis plus de 18 mois, sous réserve que le bailleur puisse le justifier
- Logement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, avec une hausse limitée à la moitié de l’écart constaté
En dehors de ces cas, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, revalorisé par l’IRL si la dernière révision date de plus d’un an.
Taxe sur les logements vacants : fusion et durcissement à partir de 2027
La loi de finances 2026 prévoit la fusion de la taxe sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) en une taxe unique à compter de 2027. Ce changement concerne directement les propriétaires de logements situés en zone tendue qui laissent un bien inoccupé.
En l’état actuel, la TLV s’applique aux logements vacants depuis plus de 12 mois en zone tendue, avec un taux de 17 % la première année et 34 % les années suivantes. La fusion annoncée vise à simplifier le dispositif tout en élargissant son assiette géographique, puisque les communes nouvellement classées en zone tendue par le décret de décembre 2025 seront automatiquement concernées.
Pour un propriétaire dont la commune vient d’intégrer la liste, cela signifie qu’un logement laissé vacant sera taxé dès 2027 selon les nouveaux taux unifiés. Remettre le bien en location ou le vendre avant cette échéance permet d’éviter cette imposition.
Préavis réduit et bail en zone tendue : ce qui change pour le locataire et le bailleur
En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à 1 mois, que le logement soit loué vide ou meublé. Ce délai court à compter de la réception du congé par le bailleur. Le locataire n’a pas besoin de justifier sa demande : la seule localisation du bien en zone tendue suffit.
Pour le bailleur, la situation est différente. Le préavis reste de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un meublé. Le motif du congé doit être précisé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), et le non-respect de ces formes rend le congé nul.
Permis de louer : une obligation qui s’étend
Certaines intercommunalités imposent au propriétaire d’obtenir une autorisation préalable avant toute mise en location. Le bail signé sans cette autorisation reste valable, mais le bailleur s’expose à des sanctions administratives.
La combinaison du classement en zone tendue et de l’obligation de permis de louer crée un double filtre réglementaire. Vérifier simultanément le classement de la commune et l’existence d’un permis de louer local avant toute mise en location est devenu un prérequis pour les bailleurs en 2026.
Calendrier réglementaire zone tendue 2025-2027
| Date | Événement |
|---|---|
| 22 décembre 2025 | Nouveau décret actualisant la liste des communes en zone tendue |
| 15 juillet 2025 | Décret n° 2025-652 prolongeant l’encadrement des loyers |
| 31 juillet 2026 | Fin programmée de l’encadrement de l’évolution des loyers |
| 1er janvier 2027 | Entrée en vigueur de la taxe unique sur les logements vacants |
Ce calendrier concentre en moins de deux ans des modifications qui touchent simultanément le montant du loyer, la fiscalité du logement vacant et les conditions du bail. Pour un propriétaire bailleur dont la commune vient d’être classée en zone tendue, l’échéance la plus urgente reste le 31 juillet 2026 : au-delà, les règles d’encadrement des loyers pourraient être reconduites, modifiées ou abandonnées. Anticiper plutôt qu’attendre reste la seule stratégie qui ne coûte rien.
