Revenus éligibles LMNP : quels types de revenus sont pris en compte ?
23 000 euros. Une frontière nette, sans nuance, qui distingue l’amateur du professionnel dans l’univers de la location meublée. Ce seuil, fixé par la réglementation, ne s’intéresse qu’aux loyers réellement encaissés, laissant de côté les revenus fonciers classiques ou les autres placements immobiliers. Depuis 2024, plus besoin de passer par la case « registre du commerce » pour rejoindre le cercle des loueurs en meublé professionnels. Les règles ont changé, l’accès aussi.
Derrière la question des recettes retenues pour le statut, tout se joue sur la nature réelle des revenus. Impossible de mélanger les provenances : seules les sommes issues de la location meublée entrent dans le calcul. Les revenus accessoires, comme certains services ou charges refacturées, restent à l’écart. L’administration fiscale observe de près ce tri, car il conditionne la fiscalité appliquée, et parfois, le modèle économique lui-même.
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Plan de l'article
Statut LMP : comprendre les critères d’accès et les différences avec le LMNP
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) intrigue, parfois inquiète, bon nombre d’investisseurs immobiliers. À l’inverse du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), il exige deux conditions incontournables. D’abord, afficher plus de 23 000 euros de recettes annuelles issues exclusivement de la location meublée, sur l’ensemble du foyer fiscal. Ensuite, veiller à ce que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer : salaires, bénéfices non commerciaux, et autres. Dès lors que ces deux critères sont simultanément validés, la mutation vers le meublé professionnel s’applique, sans autre formalité.
Ce changement n’est pas neutre. Le régime fiscal bascule vers les BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec une alternative : soit le régime micro BIC et son abattement forfaitaire, soit le régime réel qui autorise la prise en compte de toutes les charges. Depuis 2024, la démarche s’est simplifiée : plus besoin de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS). Respecter les seuils suffit à activer le passage en LMP.
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La distinction entre location meublée non professionnelle et professionnelle a des conséquences sur la gestion, la fiscalité et les modalités de déclaration. Le LMNP séduit par sa simplicité, idéal pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans alourdir leur charge administrative. Le LMP, lui, s’adresse à ceux qui font de la location meublée un pilier de leur stratégie patrimoniale. Le choix entre régime micro et régime réel simplifié dépend alors du montant des charges et des amortissements à pratiquer pour affiner la rentabilité nette.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | ≤ 23 000 € et/ou inférieures aux autres revenus du foyer |
> 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer |
| Immatriculation RCS | Non requise | Non requise depuis 2024 |
| Régime fiscal | BIC micro ou réel | BIC réel ou micro |
L’équilibre entre LMNP et LMP n’est jamais figé. Un changement de revenus, un nouveau bien, et toute la structuration peut être remise en question. Il devient alors impératif de penser sa trajectoire fiscale et patrimoniale sur le temps long, en anticipant les évolutions de la location meublée.
Quels revenus sont pris en compte pour basculer en Loueur en Meublé Professionnel ?
Le calcul du seuil d’accès au loueur en meublé professionnel (LMP) repose sur une règle claire : seuls les revenus locatifs annuels issus de la location meublée sont intégrés. Concrètement, il s’agit du cumul des loyers encaissés, charges comprises, sur l’année civile, sans abattement ni déduction préalable. Pas de prise en compte des charges ou des intérêts d’emprunt : c’est le chiffre brut qui fait foi.
Une précision s’impose : l’administration additionne les revenus issus de chaque logement meublé détenu par les membres du foyer fiscal. Que vous louiez seul ou à plusieurs, que vos biens soient à Bordeaux, Lyon ou ailleurs, tous les loyers perçus pour de la location meublée s’additionnent. Pas d’exception pour l’indivision ou la multiplicité des biens.
En revanche, tout ce qui relève de la location nue, des revenus fonciers traditionnels ou des placements immobiliers autres que la location meublée est exclu. Seule la location d’un bien véritablement meublé, relevant du BIC régime micro ou réel, compte dans le calcul.
La comparaison se fait ensuite avec les revenus d’activité du foyer : salaires, bénéfices non commerciaux, revenus agricoles ou industriels et commerciaux hors location meublée. Dès lors que la location meublée rapporte plus que tout le reste, et franchit la barre des 23 000 euros, le statut professionnel s’enclenche automatiquement.
Fiscalité et avantages du statut LMP : ce que vous devez savoir
Changer de catégorie fiscale, c’est accepter de revoir son mode de gestion. En LMP, le régime réel s’impose : toutes les charges (intérêts, travaux, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier) deviennent déductibles. Cette mécanique, souvent redoutée, permet pourtant d’effacer le résultat imposable pendant plusieurs années, surtout en début de parcours immobilier.
Autre bascule : la fiscalité des plus-values. En statut LMP, la revente d’un bien meublé relève du régime des plus-values professionnelles, pas de celui des particuliers. Il existe une exonération totale après cinq ans d’activité, à condition de ne pas dépasser 90 000 euros de recettes annuelles. Au-delà, l’exonération devient partielle, selon un barème dégressif.
Le côté patrimonial prend aussi une autre dimension. LMP implique une affiliation obligatoire au régime des indépendants : les bénéfices générés supportent des cotisations sociales, dès lors qu’il y a un résultat positif. Les propriétaires d’une résidence services ou d’un meublé de tourisme classé peuvent, sous certaines conditions, profiter d’une TVA réduite ou de régimes d’abattement spécifiques.
Voici les principaux avantages et mécanismes propres au statut LMP :
- Déduction intégrale des charges réelles et amortissement du bien
- Plus-values professionnelles, avec exonérations possibles selon la durée et le montant des recettes
- Affiliation obligatoire au régime social des indépendants (cotisations sur bénéfices)
- Abattements ou avantages particuliers pour certains types de logements (résidences services, meublés de tourisme, etc.)
Obligations déclaratives et démarches à anticiper en LMP
Devenir loueur en meublé professionnel ne se limite pas à un changement de régime fiscal. Dès le lancement de l’activité, il faut déposer une déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce, via le formulaire P0i, pour obtenir un numéro SIRET. Cette formalité officialise le statut, même si l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus exigée.
La déclaration annuelle des revenus réclame une organisation sans faille. Il s’agit de remplir le formulaire 2031-SD pour détailler les recettes issues de la location meublée, avant de reporter le résultat sur la 2042 C PRO de la déclaration de revenus. La gestion relevant du régime des BIC, une comptabilité rigoureuse s’impose. L’intervention d’un expert-comptable reste facultative mais peut s’avérer précieuse, surtout en cas de patrimoine diversifié.
L’assujettissement à la CFE (cotisation foncière des entreprises) s’ajoute à la liste des nouveautés, même pour les plus petits logements, qu’ils soient à Paris, Lyon ou Bordeaux. Le montant varie selon la commune et la valeur locative du bien. Il faut également anticiper l’incidence d’une activité en résidence services, d’un bail commercial ou d’une location saisonnière sur les démarches administratives.
Pour faciliter la compréhension de ces obligations, voici les points à surveiller dès le passage en LMP :
- Dépôt de la déclaration d’activité (formulaire P0i) pour obtenir un SIRET
- Remplissage annuel des formulaires 2031-SD et 2042 C PRO
- Tenue d’une comptabilité conforme au régime BIC (micro ou réel)
- Paiement de la CFE, variable selon la commune et la nature du bien
- Déclaration des bénéfices auprès de l’URSSAF pour l’affiliation au régime des indépendants
L’accompagnement par un notaire ou un gestionnaire immobilier peut sécuriser ces démarches et éviter les erreurs. Devenir loueur en meublé professionnel, c’est accepter de jouer dans une nouvelle cour : celle où la rigueur administrative et la stratégie fiscale deviennent indissociables de la réussite.
