Le taux pour un prêt immobilier atteint en novembre 2026 une moyenne de 3,51 % sur 15 ans, 3,69 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans, hors assurance, selon la moyenne de trois courtiers calculée par lesiteimmo.com. Votre propre taux dépend surtout de votre profil, et c’est le TAEG, pas le taux nominal, qui permet de comparer deux offres.
Barème des taux immobiliers en 2026 sur 15, 20 et 25 ans
Les courtiers publient chaque mois un barème par durée. Voici les relevés de novembre 2026 et leur moyenne, hors assurance.
| Durée | CAFPI | Pretto | Meilleurtaux | Moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 % | 3,56 % | 3,58 % | 3,51 % |
| 20 ans | 3,61 % | 3,76 % | 3,71 % | 3,69 % |
| 25 ans | 3,75 % | 3,85 % | 3,80 % | 3,80 % |
Ces taux sont indicatifs et non contractuels. Les relevés de CAFPI sur 20 ans portent sur les financements obtenus en octobre, ceux de Pretto et de Meilleurtaux sur les conditions d’entrée de novembre.
Plus la durée s’allonge, plus le taux monte, mais l’écart reste modéré : 0,29 point entre 15 et 25 ans en moyenne. Les taux affichés comme les plus bas ne concernent qu’une part limitée des emprunteurs.
Comment les taux ont évolué depuis le début de l’année
Sur 20 ans, CAFPI relève un taux moyen de 3,28 % au premier trimestre 2026, 3,35 % au deuxième, 3,43 % au troisième et 3,61 % en novembre. Le taux a gagné environ 0,33 point depuis le premier trimestre.
Les banques se financent sur les marchés : quand le rendement de l’OAT à 10 ans monte, le coût de l’argent augmente et se répercute sur les prêts. Ce rendement a dépassé 5 % en octobre 2026, et CAFPI relève 5,13 % le 22 octobre. La BCE a maintenu ses taux directeurs lors de sa réunion du 29 octobre.
Ce qui fait varier votre taux par rapport à la moyenne
Les revenus pèsent lourd. Sur 25 ans, Pretto relève 4,07 % pour les foyers sous 40 000 euros de revenus nets annuels, 3,97 % entre 40 000 et 80 000 euros, et 3,53 % au-dessus de 120 000 euros.
La banque regarde aussi l’apport, la stabilité des revenus, la durée et la nature du projet, résidence principale ou investissement locatif. Elle applique en outre un plafond d’endettement, assurance comprise, fixé par les règles du Haut Conseil de stabilité financière. Si vous êtes à votre compte, lisez ce guide pour emprunter quand on est indépendant.
La région joue également : CAFPI relève pour 20 ans 3,45 % en Occitanie et 3,50 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur, contre 3,87 % en Bretagne.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure : ce qu’il faut comparer
Le taux nominal ne mesure que les intérêts. Le TAEG ajoute l’assurance emprunteur et les frais obligatoires, comme les frais de dossier et la garantie. C’est lui qu’il faut mettre en regard d’une offre concurrente.
Le taux d’usure est le TAEG maximal qu’une banque peut accorder. Il est révisé chaque trimestre à partir des taux moyens pratiqués, majorés d’un tiers. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est de 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, contre 5,29 % au trimestre précédent.
Un taux nominal de 3,80 % sur 20 ans peut déjà dépasser ce plafond une fois l’assurance et les frais ajoutés : un courtier cite l’exemple d’un TAEG de 5,46 % pour 200 000 euros empruntés. Le prêt est alors refusé, même si le dossier est solide.
Durée du prêt : l’effet sur la mensualité et le coût total
Pour 200 000 euros empruntés aux taux moyens de novembre, hors assurance, la formule des mensualités constantes donne les chiffres suivants.
- Sur 15 ans à 3,51 % : environ 1 431 euros par mois et 57 500 euros d’intérêts.
- Sur 20 ans à 3,69 % : environ 1 180 euros par mois et 83 100 euros d’intérêts.
- Sur 25 ans à 3,80 % : environ 1 034 euros par mois et 110 100 euros d’intérêts.
Passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 400 euros, mais le coût des intérêts double presque. Le choix de la durée se fait donc entre le budget mensuel et le coût total.
Les leviers pour obtenir un meilleur taux
L’apport et des comptes bien tenus dans les mois qui précèdent la demande rassurent la banque. Mettre plusieurs offres en concurrence, directement ou par un courtier, reste le levier le plus direct pour négocier son taux face au conseiller.
Le dossier compte autant que le discours : voyez comment préparer un dossier de prêt solide avant de pousser la porte d’une agence.
L’assurance emprunteur pèse sur le TAEG et se négocie : choisir un autre assureur que celui de la banque (la délégation d’assurance) peut faire baisser le coût total. Un prêt aidé complète parfois le financement, par exemple les conditions du prêt à taux zéro et les zones ouvertes au PTZ.
Avec un OAT à 10 ans au-dessus de 5 % et un plafond d’usure à 5,40 %, la marge entre le TAEG et la limite légale se réduit pour les durées longues. Faites calculer le TAEG complet avant de fixer la durée.
