On tombe régulièrement sur des annonces de condos à Bangkok ou Phuket avec des prix attractifs, un promoteur rassurant et un agent qui promet une transaction simple. Le problème survient après la signature, quand on découvre que le quota étranger de l’immeuble était déjà atteint, que le titre foncier pose question, ou que le montage juridique repose sur un prête-nom.
Vérifier la légalité d’un achat de condo en Thaïlande, c’est un travail qui se fait avant de signer quoi que ce soit, pas après.
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Prête-noms et Foreign Business Act : le piège qui se referme sur les acheteurs
La règle des 49 % de propriété étrangère autorisée dans un immeuble est connue. Ce qui mérite plus d’attention, c’est ce qui arrive quand un étranger tente de contourner cette limite en créant une société thaïlandaise avec des actionnaires locaux de façade.
Ce montage, appelé nominee, est explicitement illégal au regard de la Foreign Business Act B.E. 2542. Et depuis 2024-2025, la Thaïlande a durci la répression de manière significative. Des enquêtes ciblent des dizaines de milliers de sociétés : les autorités vérifient l’origine réelle des fonds, interrogent les actionnaires thaïs, analysent la compatibilité entre revenus déclarés et capital investi.
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Un point que les retours terrain confirment : il n’existe pas de prescription pratique sur les montages nominee. Les autorités peuvent remonter dix, quinze, voire vingt ans en arrière. Un condo acheté via ce type de structure reste exposé à une remise en cause de la propriété longtemps après la transaction.
Avant d’acheter, la vérification de base consiste donc à s’assurer que le bien n’a jamais transité par une société à actionnaires de complaisance. Si le vendeur est une entreprise thaïlandaise, on demande l’extrait de registre commercial et on examine la répartition du capital. Toute structure où les actionnaires thaïs ne peuvent pas justifier leur apport financier réel constitue un signal d’alerte.
Quota étranger d’un condominium : comment le vérifier concrètement
La loi thaïlandaise sur les condominiums (Condominium Act) autorise les étrangers à détenir en pleine propriété (freehold) une unité de condo, à condition que la part totale des surfaces détenues par des étrangers dans l’immeuble ne dépasse pas 49 %.
Sur le terrain, vérifier ce quota ne se fait pas en prenant la parole du promoteur. On demande un document au bureau foncier local (Land Office) qui indique la répartition actuelle entre propriétaires thaïlandais et étrangers. Ce document s’appelle parfois le « ratio certificate » ou l’attestation de quota.
- Si le quota de 49 % est déjà atteint, aucun transfert de propriété freehold à un étranger ne sera enregistré par le Land Office, quelle que soit la promesse du vendeur
- Si le quota est proche du seuil, il faut vérifier qu’aucune autre transaction en cours ne viendra le saturer avant la vôtre
- Dans les immeubles anciens ou les petites copropriétés, le quota peut fluctuer rapidement avec une seule vente, ce qui complique les choses
Ne pas vérifier ce point avant de verser un acompte expose à perdre son dépôt de garantie si le transfert se révèle impossible.
Titre foncier et contrat de vente : les documents à exiger
Le titre foncier en Thaïlande n’est pas un document unique. Plusieurs types existent, avec des niveaux de garantie différents. Pour un condo, le titre pertinent est le Chanote (Nor Sor 4 Jor), qui certifie la pleine propriété avec un relevé GPS précis du terrain.
Vérification du Chanote au Land Office
On peut demander une copie du titre au bureau foncier compétent et vérifier que le terrain sur lequel l’immeuble est construit dispose bien d’un Chanote valide. Cette démarche permet aussi de repérer d’éventuelles hypothèques, servitudes ou litiges enregistrés sur le bien.
Un avocat thaïlandais indépendant (pas celui du promoteur) peut effectuer cette vérification en quelques jours. Le coût est modeste comparé au risque d’acheter un bien grevé d’une charge non déclarée.
Le contrat d’achat-vente et le formulaire FET
Le contrat de vente doit mentionner clairement le prix, les conditions de paiement, les pénalités en cas de retard de livraison (pour un achat sur plan) et les modalités de transfert au Land Office. Pour les acheteurs étrangers, le transfert de fonds depuis l’étranger doit être documenté par un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction).
Ce formulaire, délivré par la banque thaïlandaise réceptrice des fonds, prouve que l’argent provient de l’extérieur du pays. Sans ce document, le Land Office peut refuser d’enregistrer le transfert de propriété au nom de l’acheteur étranger. Les fonds doivent être envoyés en devise étrangère et convertis en bahts thaïlandais à l’arrivée.
- Le montant transféré doit correspondre au prix d’achat inscrit dans le contrat
- Le virement doit mentionner explicitement le nom de l’acheteur et la finalité (achat immobilier)
- Conserver l’original du FET : il sera exigé le jour du transfert de propriété au Land Office
Fiscalité et frais de transfert lors d’un achat immobilier en Thaïlande
Les frais liés au transfert de propriété d’un condo sont partagés entre acheteur et vendeur, selon les termes négociés dans le contrat. La répartition n’est pas fixée par la loi, elle fait partie de la négociation.
Les principaux postes sont les droits de transfert, la taxe d’affaires spécifique (ou le droit de timbre, selon la durée de détention du bien par le vendeur) et la retenue d’impôt sur le revenu du vendeur. Vérifier la répartition exacte des frais dans le contrat évite les mauvaises surprises le jour de la signature au Land Office.
Depuis la réforme fiscale en cours en Thaïlande, les revenus rapatriés dans le pays par des résidents fiscaux (y compris les revenus locatifs perçus à l’étranger) peuvent être soumis à l’impôt thaïlandais. Si on achète un condo pour le mettre en location, la question fiscale mérite d’être anticipée avec un conseiller local.
Droit de propriété en Thaïlande : freehold ou leasehold pour un étranger
Deux options existent pour un étranger qui souhaite acquérir un bien immobilier en Thaïlande. Le freehold donne la pleine propriété du condo, transmissible par héritage et revendable librement. Le leasehold est un bail longue durée, généralement de trente ans, renouvelable selon les termes du contrat.
Le freehold reste la seule option qui confère un droit de propriété réel et enregistré au Land Office au nom de l’acheteur étranger. Le leasehold, lui, n’est qu’un droit d’usage. En cas de litige avec le propriétaire du bien, le locataire en leasehold dispose de protections juridiques plus limitées.
Pour un investissement à long terme ou une résidence personnelle, le freehold sur un condo dont le quota étranger est vérifié et le titre Chanote confirmé offre la meilleure sécurité juridique accessible à un acheteur non thaïlandais. Faire appel à un avocat indépendant pour la due diligence coûte une fraction du prix du bien, mais permet d’identifier les problèmes juridiques avant qu’ils ne deviennent irréversibles.
