Qu’est-ce que le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Vous souhaitez tout comprendre sur le déficit imputable sur les revenus fonciers ? Plusieurs informations circulent sur le sujet de bouche à oreille et sur le net. Toutefois, ces informations ne sont pas pour autant fiables. Découvrez dans cet article les informations de qualité sur le déficit imputable sur les revenus fonciers.

Déficit foncier : définition et conditions

On peut définir le déficit foncier comme étant le mécanisme qui permet à un investisseur locatif de déduire la différence de son revenu global au cas où, son bien immobilier coûte plus cher que les frais de location. Autrement dit, on parle de déficit foncier lorsqu’un propriétaire du bien mis en location se trouve dans une situation spécifique. Autrement dit, une situation dans laquelle les loyers qu’il perçoit sont moins importants que les charges de propriété qu’il supporte. Pour ce faire, dans le cadre d’un investissement locatif, toute propriété de locaux à louer doit impérativement faire une déclaration des revenus fonciers.

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En réalité, rien ne vous impose le sommet de vos revenus locatifs. Par contre, grâce au mécanisme d’imputation des déficits fonciers, vous pouvez alléger le coût de vos impôts. En bref, on parle de déficit foncier lorsque l’investissement n’a rien donné comme bénéfice foncier. Pour être plus clair, c’est la valeur négative entre le coût annuel issu de la location d’un bien immobilier et les frais, charges et taxes sur le logement. Ce mécanisme s’adresse donc à tout bailleur qui supporte des charges foncières. Alors que ce dernier ne perçoit pas de rentes foncières.

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Les charges imputables aux rentes foncières

Grâce à la définition en dessus, on peut dire que le déficit foncier est causé par les différentes charges qui pèsent sur les revenus locatifs d’un propriétaire. En effet, les charges prises en compte pour l’imputation sur le revenu sont entre autres :

• La commission de gestion des biens ;
• Les frais liés à l’assurance du bien contre les éventuels risques de la location (litiges avec les locataires, loyers impayés, etc) ;
• Le budget prévisionnel de la copropriété à la charge du bailleur hors prévisions non déductibles ;
• Les intérêts d’emprunts bancaires pour motif acquisition, réhabilitation, conservation et construction du bien ;
• Les frais de réparation et d’entretien du bien (à moins qu’ils soient supporter par le bailleur) ;
• Les horaires des concierges et de gardiens acquittés par le propriétaire ;
• Les dépenses à la charge du locataire qui étaient normalement, supportées par le propriétaire et qui ne sont pas payés jusqu’au 31 décembre ;
• La taxe foncière portée du propriétaire ainsi qu’autre impôt à titre papatrimoni.

Quelles que soient les charges, le plafond du montant imputable sur les revenus est 10 700 euros.

Les conséquences fiscales du déficit foncier

Maintenant que nous avons défini la notion de déficit foncier et les charges imputables sur les revenus fonciers, penchons-nous sur les conséquences fiscales.

Le déficit foncier peut être considéré comme avantageux pour certains propriétaires bailleurs qui sont soumis à un taux d’imposition supérieur à 30%. Effectivement, si le montant des charges est plus élevé que celui des loyers perçus, cela entraîne un déficit reportable sur l’année suivante, voire plusieurs années.

Cette année-là, l’investisseur bénéficiera alors de revenus locatifs non-imposés ou peu imposés. Toutefois, il faut savoir qu’il ne sera pas possible de profiter seul du déficit car ce dernier sera proratisé entre tous les associés en cas d’un investissement sous forme de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Si le propriétaire-bailleur se trouve dans une tranche marginale d’imposition inférieure à 30% au moment où il fait face aux charges importantes liées au bien immobilier loué, il serait plus opportun pour lui d’éviter cette situation et ainsi limiter ses dépenses inutiles.

Donc, avant tout investissement dans l’immobilier locatif, vous devez connaître parfaitement vos besoins avant toute décision. Vous devez savoir les différents types et montants possibles des charges qui peuvent être imputées sur les revenus fonciers.

Le déficit foncier n’est pas toujours avantageux pour tout propriétaire-bailleur et dépend essentiellement de sa situation fiscale. Il est donc recommandé à chacun d’étudier cette notion avec soin avant toute décision d’investissement dans l’immobilier locatif afin de maximiser ses gains et minimiser les perturbations liées à la fiscalité immobilière.

Comment reporter le déficit foncier sur les années suivantes

Maintenant que nous avons vu les différents types de charges imputables sur les revenus fonciers, examinons comment reporter le déficit foncier sur les années suivantes.

Il faut savoir que le déficit foncier s’impute obligatoirement sur les revenus fonciers futurs. Effectivement, si l’on dispose de plusieurs biens locatifs et qu’ils génèrent des bénéfices, ces derniers seront automatiquement « amputés » du déficit.

Chaque année fiscale ne peut être reportée qu’une fois. Si vous n’êtes pas en mesure d’utiliser la totalité du déficit durant une année donnée, il est possible de reporter pendant 10 ans maximum son utilisation ultérieure.

Selon l’article 156-II-1° du Code général des impôts (CGI), un plafond annuel s’applique pour déduire ce type de charges. La somme maximale qui peut être déduite équivaut à 10 700 euros, le montant des intérêts d’emprunt immobilier hors assurance contractés dans l’année fiscale concernée.

Si vos travaux excèdent cette somme limite annuelle ou si vous avez investi dans une SCPI avec très peu de loyers perçus par rapport aux frais engagés (travaux ou intérêts d’emprunts immobiliers), vous allez pouvoir reporter un solde qui sera utilisable au cours des prochains exercices fiscaux.

Le report de la défiscalisation immobilière est un outil particulièrement intéressant pour les propriétaires qui souhaitent bénéficier d’une réduction fiscale significative. Il faut prendre en compte que ce type d’investissement ne doit pas être fait à l’aveugle et nécessite une bonne connaissance des règles en vigueur ainsi qu’un investissement judicieux.

En cas de besoin, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine afin d’éviter toute erreur ayant des conséquences fâcheuses sur votre situation financière.