Quel régime fiscal choisir pour une location meublée ou non ?

Choisir son régime fiscal est une partie importante afin d’optimiser au mieux ses revenus locatifs. Les différences fiscales peuvent vous aider à prendre une décision. En effet, le choix d’une location meublée ou non impacte le régime fiscal des revenus locatifs. En faisant le bon choix, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre investissement locatif. Location meublée ou vide : quel régime fiscal choisir ?

Location meublée

Dès que vous entamez une activité de location meublée, vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les profits qui résultent de cette location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ceux-ci doivent être imposés soit au micro BIC, soit au régime réel simplifié.

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Le régime micro BIC est le plus fréquent et très simple à mettre en place. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % de vos revenus bruts (charges comprises). Vous bénéficiez de 71 % en cas de logement classé meublé de tourisme. Ce régime fiscal s’applique notamment lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 33 200 €. De plus, ses formalités déclaratives sont très simples à suivre.

Contrairement à ce dernier, les formalités déclaratives et comptables d’un régime réel sont plus complexes. Il vous permet toutefois de déduire vos charges (honoraires, frais de gestion, taxe foncière, etc.) et d’amortir vos biens et votre mobilier. Ce régime fiscal s’applique plein droit lorsque les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 33 200 € par an.

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Location non meublée

En cas de location non meublée, deux régimes fiscaux sont applicables :

• le régime micro foncier et
• le régime réel d’imposition.

Votre choix dépendra du montant de vos recettes annuelles et de la nature des biens loués. Le régime micro foncier vous permet un abattement annuel de 30 % des charges liées à la location du bien. Les 70 % restants sont ajoutés à vos autres revenus imposables.

Il faut préciser que le régime micro foncier s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Par ailleurs, le régime réel vous permet de déduire les charges que vous avez supportées dans l’année de vos loyers. Vous pouvez surtout imputer :

• les frais d’administration et de gestion locative ;
• les primes d’assurance de vos biens loués ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les dépenses de certains travaux ;
• les impôts et les taxes afférant au bien, etc.

Sachez toutefois que ce régime fiscal s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 euros.

Vous l’aurez compris, le régime réel est généralement plus avantageux que ce soit dans le cadre d’une location meublée ou non meublée. Ce régime implique toutefois des formalités déclaratives et comptables plus lourdes.

Les avantages fiscaux de la location meublée

Avoir des revenus locatifs inférieurs à ceux de son foyer fiscal

• Dans ce cas, les propriétaires peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus. Cet abattement est fixé à 30%, mais peut aller jusqu’à 50% si le propriétaire dispose aussi du statut de loueur en meublé professionnel.

• La location meublée permet de déduire plus facilement certaines dépenses. Lorsque l’on opte pour ce régime fiscal, il est possible de déduire les charges suivantes :

• Frais d’acquisition et frais d’amortissement : lorsqu’un bien immobilier est acheté pour être mis en location meublée, tous les frais liés à cet achat (notamment les intérêts d’emprunt) sont considérés comme des charges déductibles.
• Dépenses courantes : toutes les dépenses nécessaires au fonctionnement du logement (charges locatives non récupérables auprès du locataire, par exemple).

• La location meublée permet une meilleure gestion fiscale puisque contrairement à la location non-meublée, elle donne droit à un caractère professionnel aux yeux des autorités fiscales. De cette manière, louer un appartement ou une maison sous forme de résidence principale ne sera pas imposable.

Les avantages fiscaux de la location non meublée

La location non meublée présente aussi des avantages fiscaux intéressants pour les propriétaires. Voici quelques-uns de ces avantages :

• Les revenus locatifs issus d’une location non meublée sont considérés comme étant des revenus fonciers, ce qui permet aux propriétaires de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

• Tout comme la location meublée, la location non meublée offre aussi un abattement forfaitaire sur les revenus perçus. Ce taux est fixé à 30% pour une location nue.

• Lorsque le propriétaire dispose du statut de loueur en meublé professionnel, il peut déduire l’ensemble des charges liées à son activité (frais d’acquisition, frais bancaires, amortissement). En revanche, lorsqu’il s’agit d’une location nue et que le propriétaire n’a pas ce statut professionnel, certaines dépenses ne seront pas prises en compte dans le calcul de l’impôt sur les revenus (par exemple : intérêts d’emprunt immobilier).

• Un autre avantage fiscal important offert par la location non meublée, c’est la possibilité pour le propriétaire de bénéficier du dispositif Pinel. Il s’agit ici d’une mesure visant à encourager les investissements locatifs dans l’immobilier neuf destiné aux locations longue durée. Cela permet alors au contribuable de profiter notamment d’une réduction fiscale sur l’impôt sur le revenu.

En somme, la location non meublée est une option intéressante pour les propriétaires désirant bénéficier d’un régime fiscal avantageux tout en louant leur bien immobilier. Elle permet notamment de bénéficier d’un abattement forfaitaire et de déduire certaines charges liées à l’activité locative. Elle offre aussi des opportunités fiscales attrayantes telles que la possibilité de profiter du dispositif Pinel afin de réaliser un investissement locatif rentable.