Est-il possible de perdre de l’argent avec une SCPI ?

Les société Civiles de Placement immobilier connaissent un gros succès de nos jours. En effet, elles font partie des supports les plus plébiscités par les français qui le perçoivent dès lors comme une excellente alternative à l’investissement en fonds euro des assurances-vie. Les articles de presse concernant les performances ainsi que les atouts de ce type de placement sont innombrables.

Néanmoins, il s’avère important de comprendre le mécanisme de fonctionnement de la SCPI et aussi d’être en mesure de déceler les risques liés à cette dernière en vue d’éviter certaines erreurs. Alors, est qu’on peut perdre de l’argent avec une SCPI ?

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Quelques notions à propos de la SCPI

L’investissement en SCPI Epargne Fonciere peut être assimilée à l’acquisition des parts d’une entreprise ayant pour mission d’acheter et d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En plaçant dans des parts de SCPI, vous réalisez un placement immobilier un peu similaire à celui de la « pierre traditionnelle ». Sauf que la société civile immobilière permet d’accéder au marché de l’immobilier tertiaire (pas de l’immobilier d’habitation et résidentiel), plus inaccessible en direct et pourtant plus avantageux.

De même, ce placement vous libère de toutes les contraintes, la gestion étant entièrement assurée par la société de gestion du parc immobilier. En outre, la SCPI permet de jouir d’une excellente diversification de placement, mais aussi d’une mutualisation des risques rassurante. Vous avez ainsi la possibilité de répartir votre épargne sur divers endroits et secteurs d’activité et au niveau de nombreux locataires…

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Aussi, avec l’investissement en SCPI, les épargnants peuvent accéder à des tickets d’entrée abordables (n’excédant pas l’achat direct d’un bien).

Les risques liés aux secteurs d’activité

Dans le contexte macroéconomique actuel, les SCPI demeurent attrayantes et sont de plus en plus plébiscitées par les citoyens, notamment ceux qui veulent épargner. Evitez néanmoins de vous laisser distraire par l’euphorie et prenez le temps d’évaluer les risques inhérents à ce placement immobilier. Nous vous conseillons ainsi de vous pencher sur la stratégie d’investissement de la SCPI que vous avez ciblée.

En effet, il serait dommage de choisir au hasard une SCPI de rendement. Les SCPI investissent et s’occupent des biens immobiliers à usage professionnel tels que les bureaux, les entrepôts, les centres commerciaux, les commerces…

Vous devez bien étudier la politique d’investissement de même que la diversification de la société civile immobilière que vous voulez choisir. Toutefois, il y a un risque de mauvais calibrage qui affecter la société ainsi que sa trésorerie.

Il est donc impératif de préférer les acteurs connus et reconnus et de sélectionner dans leurs portefeuilles des SCPI dynamiques. Celles-ci doivent assurer une excellente diversification d’actifs immobilier, des locataires fiables, et gérer la trésorerie de façon transparente en vue d’amoindrir les risques.

Plus la thématique affiliée au placement sera fragile, plus la SCPI présentera le risque de se retrouver avec des biens vacants.

Les risques relatifs à la liquidité

Lorsqu’on prend l’initiative d’investir en SCPI, la simplicité de la souscription ainsi que la non-présence de gestion courante font partie des raisons qui poussent les épargnants à faire un tel choix. En réalité, il n’est pas nécessaire de prendre un rendez-vous afin de passer chez le notaire. Vous n’aurez qu’à prendre contact avec un spécialiste ou conseiller spécialisé qui se chargera de vous accompagner et de vous assister pour compléter des documents de souscription et les enregistrer par la société de gestion de la SCPI.

Lorsque vous faites l’acquisition de parts de SCPI, vous déboursez un coût de souscription incluant des frais qui sont non-négociables, et donc fixes, estimés entre 8% et 10%. Ainsi, si par exemple vous envisagez de revendre vos parts le lendemain de votre achat, vous pourrez perdre entre 8 et 10%. L’investissement SCPI requiert donc du temps afin de rentabiliser ces frais, chose qui peut réduire la liquidité du placement.

La fiscalité de la SCPI et les risques

Plus qu’un risque, vous n’êtes pas à l’abri des pièges fiscales dans le cadre d’un investissement SCPI. En effet, de nombreux investisseurs font souvent face à des désagréments sur le plan fiscal.

De manière plus précise, beaucoup d’épargnants n’estiment pas ou calculent mal l’impact fiscal de la SCPI. Attirés et distraits par le rapport rendement/risque de cette dernière, ils investissent comptant une partie de leur épargne, en espérant obtenir un rendement potentiel estimé à 5%, voire même plus.

Mais ils oublient ou négligent une chose : les revenus des parts de SCPI achetées directement sont classés dans la famille des revenus fonciers (dans la plupart des cas) et qu’ils sont alors fiscalisés comme des revenus fonciers. Ils se soumettent dès lors à l’imposition sur le revenu et aux différents prélèvements sociaux qui tournent actuellement autour de 17,2%.

Cela peut ainsi avoir une conséquence négative sur le rendement net du placement en SCPI. Prenez l’exemple d’un client possédant une tranche de 40%, son rendement de 5% (défini comme la moyenne pour l’année 2015) sera donc déduit de 57,2% (40+17,2).

Par ailleurs, la fiscalité des SCPI n’est pas persuasive pour les grands contribuables les détenant de manière directe.

Le risque locatif en SCPI

Comme dans tous les investissements, il est important de faire attention aux risques et au rendement dans le cadre du placement en SCPI. Au-delà même de l’investissement, il y a un réel risque locatif quand vous décidez d’investir votre argent dans l’univers immobilier et professionnel.

Il est capital de savoir qu’en dépit de l’appréciation très française de l’immobilier, le capital investi en société civile de placement immobilière et le rendement, ne sont pas fixes et peuvent donc évoluer dans le temps. Par conséquent, ils ne présentent aucune garantie.

Une éventuelle baisse de rendement peut être évitée grâce à un choix réfléchi de sélection de SCPI. En particulier, dû à la diversité des investissements en SCPI, en comptabilisant des centaines de biens dans des emplacements divers, notamment des typologies d’actifs et donc de locataires spécifiques. En proposant la location à de nombreux locataires, la société de gestion sera couverte en cas d’impayés ou d’une baisse de loyer.

Le choix du locataire en SCPI, sa capacité financière, l’usure que subira le bien mis en location sont autant de risques considérables qu’il faudra prendre en compte. Et même si la SCPI vous donne le droit de professionnaliser et de mutualiser le fait locatif, il ne faut pas négliger la présence de ce risque au moment d’effectuer un investissement.